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最近，廈門市資源規(guī)劃局召開新聞發(fā)布會，對《廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目暫行規(guī)定》進行詳細解讀。
01
據(jù)了解，8月份，廈門市資源規(guī)劃局印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目暫行規(guī)定》（下文簡稱《規(guī)定》）。
規(guī)定明確提出
商辦項目可變更為酒店項目
當然，可變更為酒店用途的商業(yè)辦公項目，也需符合一定條件！
符合變更的條件
根據(jù)《規(guī)定》，廈門市已出讓（含協(xié)議出讓）的土地用途含商業(yè)的項目以及2017年12月30日之前取得建設工程規(guī)劃許可證的辦公項目，若要變更為酒店用途，應當符合以下6個條件：
申請人與土地使用權人一致;
已經取得預售許可證的在建或已建成項目，申請人應當先停止預售;
應當征求利害關系人（含項目已售房產的買受人）意見;
須成立獨立的酒店經營法人公司;
已按原出讓合同和監(jiān)管協(xié)議約定完成稅收等承諾，或已按規(guī)定補足稅額、繳納違約金;
功能變更后應能滿足建筑結構和消防安全要求。
以上6條，缺一不可！而如果有下列情形，則不予變更用途：
？ 按照總部用地政策出讓的辦公項目;
？ 存在違法違規(guī)用地行為未處理的;
？ 應依法收回國有建設用地使用權的;
??？ 變更內容不符合控制性詳細規(guī)劃的。
02
而在近期的新聞發(fā)布會上，相關負責人也對政策進行了進一步的解讀——
提問：政策出臺后，對我市酒店業(yè)的發(fā)展以及旅游城市形象的提升做何展望？為何特別強調酒店必須是獨立法人單位？
市文旅局市場管理處處長郭道圣：我市優(yōu)美的城市環(huán)境、較高的國內外知名度、良好的市場投資環(huán)境以及蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)吸引了眾多國際知名酒店管理品牌入駐。
隨著《規(guī)定》的出臺，將釋放部分商業(yè)辦公用房庫存，激發(fā)相關片區(qū)活力，吸引更多知名品牌酒店落戶廈門，一定程度上將促進廈門酒店業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，為高起點高品位打造國際濱?；▓@旅游城市提供更加優(yōu)良的硬件基礎。
《規(guī)定》中強調酒店必須是獨立法人單位，是為了有利于實現(xiàn)專業(yè)化的經營和管理，提升酒店服務水平，同時也有助于規(guī)范酒店經營數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。
提問：用途變更后土地出讓年期要如何計算？
市資源規(guī)劃局自然資源所有者權益與開發(fā)利用處處長王宇成：土地用途變更后，土地出讓年期起始時間與原土地出讓合同保持一致，且土地出讓年期不超過原批準使用年期和不超過變更后用途的法定出讓最高年期。
這個說起來比較拗口，我們舉個例子：
某企業(yè)2017年通過招拍掛拿到一宗辦公用地，使用年限為50年。到了2020年，該企業(yè)申請土地用途變更為酒店用途。用途變更后，這塊地的出讓年期依然是從2017年開始計算。
使用年期方面，這塊地原批準使用年期是50年，變更后的酒店用地法定出讓最高年期是40年，兩個數(shù)值取最低值，也就是變更用途后這塊地使用年期變成了40年。目前來看，該用地的使用權還剩下37年。
提問：用途變更后具體如何補繳地價？
王宇成：用途變更后具體如何補繳地價？這要視具體情況而定。
總的原則以市政府批準改變土地用途的時間為評估基準日進行評估，其中招拍掛出讓（完全出讓）項目計算方法是：
計算方法
● 對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;
● 對評估出的舊用途土地價格與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款;
● 前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。
協(xié)議出讓（限制性出讓）項目計算方法是：
計算方法
● 對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;
● 對舊用途土地價格取舊用途土地使用權價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。
以上的“土地級別”指項目提出申請用途變更時，政府所公布的城鎮(zhèn)土地基準地價中規(guī)定的土地級別。若申請變更的土地所在區(qū)域最近一年沒有公開出讓相同土地級別的地塊，則直接以新用途的市場評估價與舊用途的市場評估價二者的差價來補繳地價。
03
這一政策的執(zhí)行，也就意味著，廈門部分商辦項目，將可變更為可住人的酒店式公寓。
近年來，伴隨著廈門經濟圈的擴展，越來越多的高端商辦大樓拔地而起。但同時帶來的，就是供應過剩的問題。
數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今，廈門標準辦公共供應453.68萬㎡，成交328.24萬㎡，供求比為1.38:1。而近三年來，供求比持續(xù)上升，庫存不斷加大，長期處于供過于求的狀態(tài)。
出臺商辦項目可變更為酒店項目這一規(guī)定，或一定程度上有助于化解目前商辦市場的庫存積壓問題。
當然，需要提醒的是，對于這一政策，也不宜過度解讀。
從廈門對政策推進來看，對于商辦項目可變更為酒店項目的執(zhí)行，相當?shù)膰栏瘢⒎窍敫木湍芨摹?/p>
另一方面，從大環(huán)境來看，廈門對于變相改造為公寓、住宅等“類住宅”的態(tài)度一直都比較嚴厲。2019年，廈門市自然資源和規(guī)劃局還發(fā)布了《關于加強商辦類建設項目全鏈條管理實施意見》，重拳整治商業(yè)、辦公類建設項目的一些違規(guī)行為。
因此，這一政策對于部分人而言，是一次難得的投資廈門旅游業(yè)的機會，但是對樓市而言帶來的沖擊并不會太大。
部分內容來源：廈門資源規(guī)劃
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