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2020年已經(jīng)過(guò)半，你的房貸利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換了嗎？
大家是否還記得，年初央行在官方發(fā)出的公告：存量房貸利率需要轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR，最遲于2020年8月31日之前完成，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。
目前只剩下不到一個(gè)月的時(shí)間，要抓緊時(shí)間了！
不過(guò)，也有不少購(gòu)房者心存疑惑：到底是要轉(zhuǎn)LPR還是維持原有的固定利率？
01什么是LPR？
LPR的中文名叫貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，現(xiàn)在發(fā)放的貸款都是基于LPR定價(jià)的。
2019年8月，央行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，新的LPR報(bào)價(jià)方式改為按照公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成;報(bào)價(jià)利率期限增加5年期以上;報(bào)價(jià)頻率由原來(lái)的每日?qǐng)?bào)價(jià)改為每月報(bào)價(jià)一次。
按規(guī)定，2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒(méi)有發(fā)放的貸款，參考貸款基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率的貸款可以轉(zhuǎn)換為錨定LPR。
簡(jiǎn)單說(shuō)，你要和銀行重新簽貸款合同，選擇新的房貸利率方式。二選一，必須選一項(xiàng)，選定了不能反悔，不能重選，選擇之后伴隨你到貸款還清。
不過(guò)要注意，公積金個(gè)人住房貸款利率不需轉(zhuǎn)換。
02固定利率與LPR浮動(dòng)利率區(qū)別
人民銀行此前公告顯示，存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款基準(zhǔn)定價(jià)的轉(zhuǎn)換工作，自2020年3月1日正式啟動(dòng)，于2020年8月31日前完成。
也就是說(shuō)，在轉(zhuǎn)換的時(shí)候，個(gè)人面臨兩個(gè)選擇：
第一個(gè)是，繼續(xù)沿用固定利率。房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變;
第二個(gè)是，房貸利率轉(zhuǎn)換成LPR加減點(diǎn)浮動(dòng)定價(jià)。房貸利率根據(jù)LPR的變動(dòng)而變化。
有什么區(qū)別？
1、維持固定利率
依照4.9%基準(zhǔn)利率，你手上的房貸，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那么你現(xiàn)在對(duì)應(yīng)的利率就是：七折利率3.43%、九折利率4.41%、上浮10%利率為5.39%，上浮20%利率為5.88%。
如果你選擇了固定利率，那么以后保持你現(xiàn)在的利率，直至還清貸款，不再改變。
2、選擇LPR浮動(dòng)利率
首先你要知道，轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)后，利率的表示方式將變?yōu)?ldquo;LPR±點(diǎn)差”，其中的LPR就是定價(jià)基準(zhǔn)。這次改革參照的LPR（定價(jià)基準(zhǔn)）是2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%），記住這個(gè)數(shù)字就行了，4.8%。
舉個(gè)例子。
你目前房貸是上浮10%。
按照現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平4.9%計(jì)算，轉(zhuǎn)換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規(guī)定，在個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。
根據(jù)上述，點(diǎn)差=5.39%-4.8%=0.59%或59個(gè)基點(diǎn)，這個(gè)0.59就是你今后的房貸固定加點(diǎn)數(shù)，永遠(yuǎn)伴隨著你。
你以后的房貸利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。
2021年的1月1日（重定價(jià)日），會(huì)根據(jù)2020年的12月的LPR報(bào)價(jià)來(lái)調(diào)整你的貸款利率。比如2021年LPR調(diào)整成了4.5%，那么你的利率就是4.5+0.59=5.09。
你目前房貸利率是下浮10%（打九折）
假如你原來(lái)的房貸利率是打九折的，也就是4.41%。4.41比4.8要低，點(diǎn)差=4.41%-4.8%=-0.39，這個(gè)負(fù)的0.39就是你今后的房貸固定減點(diǎn)數(shù)，永遠(yuǎn)伴隨著你。
你今后的房貸利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。
2021年的1月1日，會(huì)根據(jù)2020年12月的LPL報(bào)價(jià)，來(lái)調(diào)整你的房貸利率。比如2021年LPR調(diào)整成4.5%，那么你的利率就是4.5-0.39=4.11。
點(diǎn)差在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
另外，這次重定價(jià)日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會(huì)調(diào)整多少。
03要不要轉(zhuǎn)？
這個(gè)選擇機(jī)會(huì)，央媽只給了你一次。
兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì)，具體如何選擇取決于您自己的判斷，特別是對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的判斷。
如果您認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。
不過(guò)需要提醒的是，存量個(gè)人貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上至8月31日結(jié)束。若未在此前轉(zhuǎn)換，則銀行會(huì)自動(dòng)調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標(biāo)準(zhǔn)不一。
在8月31日之前，您可以選擇通過(guò)電子銀行或手機(jī)銀行進(jìn)行辦理，這樣您就不用去柜臺(tái)，在電子銀行上確定即可?；蛘吣部梢赃x擇挑個(gè)方便的時(shí)間到銀行柜臺(tái)辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。
房貸40萬(wàn)元，分20年還清，那么利息是多少？
借房貸40萬(wàn)元，分20年還清，假定年利率為4.90%，利息計(jì)算如下：
1.等額本息還款法：
每月還款額=貸款本金×［月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)］÷［（1+月利率）^還款月數(shù)-1］，按照公式計(jì)算得出每月的還款額為2617.78元，20年一共需償還利息總額為228267.2元。
2.等額本金還款法：
每月還款額=本金/ 還款月數(shù)+（本金-累計(jì)已還本金）* 月利率，按照公式計(jì)算得出第一個(gè)月的還款額為3300元，之后每月遞減6.81元，20年一共需償還利息總額為196894.76元。
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