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中國(guó)的住房是否過(guò)剩，一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
近日，一份關(guān)于關(guān)于28個(gè)主要城市住房空置率水平的報(bào)告出爐，首次盤(pán)點(diǎn)了主要城市住房空置率水平，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
廈門(mén)作為其中的城市之一，空置率在8%左右，低于統(tǒng)計(jì)的平均值，處于二線城市住房空置率最低。
廈門(mén)住房空置率8%
二線城市空置率最低
近日，貝殼研究院發(fā)布《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，針對(duì)國(guó)內(nèi)28個(gè)城市的3萬(wàn)個(gè)小區(qū)的空置率水平進(jìn)行調(diào)研。
調(diào)研結(jié)果顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。
統(tǒng)計(jì)的28個(gè)大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國(guó)、加拿大、法國(guó)、澳大利亞、英國(guó)。
各國(guó)（地區(qū)）住房空置率（%）
住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間。
具體到調(diào)研城市，6個(gè)城市高于15%，分別為武漢、重慶、南昌、南通、佛山、廊坊;而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。
按照?qǐng)?bào)告所述：通常來(lái)說(shuō)，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過(guò)低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認(rèn)為空置率過(guò)高，表明住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)報(bào)告顯示，廈門(mén)的住房空置率為8%左右，在統(tǒng)計(jì)范圍的28個(gè)城市中，處于較低水平，略高于深圳、北京、上海，略低于廣州、天津等城市。
因此，對(duì)于廈門(mén)而言，住房需求還是比較旺盛，潛在需求較高。
人口老齡化、購(gòu)房門(mén)檻與租金回報(bào)
住房空置率與這些息息相關(guān)
在我國(guó)，一直沒(méi)有明確的官方定義，也一直沒(méi)有官方的空置率數(shù)據(jù)。
此次研究方法，主要是選取資深經(jīng)紀(jì)人對(duì)其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)研，按照不同小區(qū)的空置戶(hù)數(shù)、小區(qū)總戶(hù)數(shù)分別加總，設(shè)定空置戶(hù)數(shù)/總戶(hù)數(shù)即為城市住房空置率。其中，對(duì)于空置住房的定義口徑為：3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房。
那么，空置率和什么相關(guān)呢？
1、老齡化程度越高的城市，空置率越高。
比如南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%;重慶老齡化人口占比達(dá)17%，空置率為17%，兩個(gè)城市的老齡化及空置率均處于較高水平。
而在深圳、廈門(mén)和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強(qiáng)勁的市場(chǎng)潛力。
根據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)市60歲及以上人口占比9.56%，65歲及以上人口占6.17%，兩項(xiàng)指標(biāo)目前均未達(dá)到老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，顯示我市還未進(jìn)入老齡化社會(huì)，仍處于“人口紅利期”。
此外，廈門(mén)人口2020年廈門(mén)常住人口突破500萬(wàn)，達(dá)518萬(wàn)人，位列10年人口增幅最高的城市前十強(qiáng)。
2、房?jī)r(jià)越高，住房空置成本越高，空置率越低。
這一點(diǎn)不難理解。
購(gòu)房門(mén)檻越高，按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。
3、持有空置住房的機(jī)會(huì)成本，即租金回報(bào)的高低也是決定空置率的核心因素。
不僅于此，落點(diǎn)到微觀層面，空置率高低，跟樓齡有密切關(guān)系。交房1年內(nèi)的小區(qū)空置率最高，然后逐步下降，并穩(wěn)定下來(lái)。
從城市內(nèi)部看，市中心區(qū)域空置率較低，某些核心區(qū)域的空置率幾乎為零，次新房小區(qū)較多的郊區(qū)空置率普遍偏高，如一線城市平均空置率僅7%，但也存在空置率20%、30%的區(qū)域。
這也印證了“整體上我國(guó)不缺住房，卻存在結(jié)構(gòu)性失衡”這一觀點(diǎn)。
小結(jié)
空置率的確是一個(gè)值得深究的課題。
一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過(guò)高的住房空置率值得警惕。
當(dāng)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，大量空置房屋進(jìn)入存量房市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。
就廈門(mén)而言，空置率處于合理區(qū)間，又有持續(xù)的人口流入，顯然是對(duì)樓市的有力支撐，房?jī)r(jià)下跌的可能性就不大。
最后，給予買(mǎi)房的人警醒就是，在房子越來(lái)越多的年代，拉鋸戰(zhàn)正在加劇，品質(zhì)才是真正的稀缺價(jià)值。
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