廈門(mén)調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

 

　　上周去廈門(mén)出差，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了我的想象力，島內(nèi)豪宅7-12萬(wàn)/平米，已經(jīng)追趕上一線城市，廈門(mén)的資金吸附力這么強(qiáng)悍了嗎？是哪些人在買(mǎi)呢？

 

　　廈門(mén)面積不大，約1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一點(diǎn)。廈門(mén)總共只有6個(gè)區(qū)，核心的島內(nèi)只有2個(gè)區(qū)，湖里和思明，面積132平方公里；島外4個(gè)區(qū)，集美、同安、翔安、海滄。

　　截至2016年，廈門(mén)常住人口392萬(wàn)人。

　　廈門(mén)調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

　　先來(lái)看這三年來(lái)廈門(mén)房?jī)r(jià)漲了多少。

　　2015年1月份，廈門(mén)在全市取消了限購(gòu)，但限購(gòu)限貸政策取消并沒(méi)有在廈門(mén)樓市起到立竿見(jiàn)影的效果。

　　據(jù)廈門(mén)當(dāng)?shù)氐亩鄠€(gè)人士告訴櫻桃大房子，廈門(mén)2015年5月之后行情開(kāi)始有點(diǎn)啟動(dòng)，五緣灣片區(qū)一平方漲了8000到1萬(wàn)。但真正開(kāi)啟暴漲是2016年4月份，導(dǎo)火索是島外同安區(qū)保利叁仟棟旁邊的一宗土地，樓面價(jià)拍出了2.5萬(wàn)/平米，遠(yuǎn)超面包價(jià)格，拍地后，所有島內(nèi)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)一夜之間加價(jià)五千塊，島外加價(jià)三千，正式開(kāi)啟了瘋狂的漲價(jià)之路。

　　2016年廈門(mén)一手房成交量309萬(wàn)平米，廈門(mén)二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬(wàn)平米。其中4月份，廈門(mén)的二手房成交量達(dá)到全年最高，為9634套。

 

　　二手房，廈門(mén)不管是島內(nèi)還是島外，這兩三年期間，價(jià)格普遍都已經(jīng)翻倍。

　　1、思明區(qū)，會(huì)展中心片區(qū)，海峽國(guó)際社區(qū)二期 3室2廳 166平米，2009年的盤(pán)，掛牌1380萬(wàn)，最新成交是2017年6月14日，成交價(jià)1323萬(wàn)，單價(jià)79699元/平米，成交周期69天。同樣的166平米，2016年5月份，掛牌價(jià)950萬(wàn)，成交價(jià)970萬(wàn)，成交周期只有19天，價(jià)格是5.8萬(wàn)。而2015年9月，155平米的二房，成交價(jià)550萬(wàn)，單價(jià)3.5萬(wàn)。2015年9月到2017年6月，從3.5萬(wàn)漲到近8萬(wàn)，漲幅2.28倍。

　　2、思明區(qū)，華僑海景城 3室2廳 141.2平米，2004年的盤(pán)，2015年10月，成交價(jià)465萬(wàn)，3.29萬(wàn)/平米，掛牌478萬(wàn)成交周期81天。4室2廳 135.02平米，2017年3月30日成交價(jià)，897萬(wàn)，單價(jià)6.6萬(wàn)，掛牌950萬(wàn)成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期間，從3.3萬(wàn)，漲到6.6萬(wàn)，剛好翻倍。

　　3、湖里區(qū)，五緣灣片區(qū)的中鐵元灣2015年10月的新開(kāi)盤(pán)價(jià)格大概是5.4萬(wàn)/平米，2012年9月，166平米的平層的價(jià)格是2.3萬(wàn)/平米，2013年，新房?jī)r(jià)格大概是三四萬(wàn)，我這次去廈門(mén)踩盤(pán)，中鐵元灣的價(jià)格現(xiàn)在是八九萬(wàn)。

　　五緣灣屬于島內(nèi)的豪宅片區(qū)，以兩三百平米的大戶型居多，普遍單價(jià)在7-10萬(wàn)，個(gè)別的如中駿·天譽(yù)有房源放盤(pán)價(jià)12萬(wàn)多；恒禾七尚號(hào)稱(chēng)亞洲十大豪宅之一，鏈家上有一套三百多平米的放盤(pán)價(jià)是7萬(wàn)多；建發(fā)·中央灣區(qū)9萬(wàn)左右；中鐵·元灣、國(guó)貿(mào)天琴灣放盤(pán)價(jià)都是7-9萬(wàn)多不等；國(guó)貿(mào)新天地七八萬(wàn)；國(guó)貿(mào)潤(rùn)園7-10萬(wàn)。全是上千萬(wàn)一套。

　　4、翔安區(qū)，櫻桃一個(gè)粉絲在2015年5月份，首開(kāi)花郡清盤(pán)時(shí)搶了兩套，1.2萬(wàn)/平米，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)是3萬(wàn)。

　　5、集美區(qū)，萬(wàn)科金域華府，我2011年去看過(guò)，價(jià)格是1.2萬(wàn)/平米，中間幾年都比較穩(wěn)定，最近三年漲幅較大，今年9月份成交的一套89平米2房，單價(jià)是3.6萬(wàn)/平米。

　　6、海滄區(qū)，濱海社區(qū)附近，2017年6月3日，綠苑新城一組團(tuán) 3室2廳 127.41平米，掛牌620萬(wàn)，成交591萬(wàn)/平米，單價(jià)4.6萬(wàn)；綠苑新城三組團(tuán) 3室2廳 129.81平米，2016年1月，290萬(wàn)，單價(jià)2.2萬(wàn)。一年半的時(shí)間，價(jià)格翻倍。

　　廈門(mén)島外普遍從1萬(wàn)多，漲到3萬(wàn)多。由于基數(shù)較低，漲幅大多翻倍，高的甚至是兩三倍。

 

　　廈門(mén)調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

　　土拍，可以反映一個(gè)市場(chǎng)的瘋狂程度。2016年8月，是廈門(mén)土拍的最高潮，8月26日，廈門(mén)一舉拍出島外6幅商住地塊，5幅地塊直破3萬(wàn)，其中，翔安2016XP04地塊以42.18億元的總價(jià)被競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)/㎡，成為廈門(mén)史上單價(jià)地王。翔安南部新城三幅地塊樓面價(jià)均在3.5萬(wàn)元/㎡以上。

　　這樣的土地成本，與周邊二手房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾，但由于市場(chǎng)信心爆棚，普遍預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)至少要漲到四五萬(wàn)。

　　但2016年10月份，廈門(mén)迎來(lái)調(diào)控，又被套上了緊箍咒，新房開(kāi)始限價(jià)，島外四大新城的新房高層價(jià)格都被控制在3.4-3.7萬(wàn)/平米的紅線范圍內(nèi)。土地出讓也限價(jià)，但推出了起拍價(jià)2萬(wàn)的機(jī)制，所以市場(chǎng)并未冷靜下來(lái)，余熱不斷。

　　因此進(jìn)一步調(diào)控不可避免，2017年3月25日，廈門(mén)出臺(tái)限售調(diào)控措施，成為全國(guó)第一個(gè)凍結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市。至此，廈門(mén)樓市已是強(qiáng)弩之末。

　　到2017年5月份，這頭狂奔的瘋牛，終于被按下了高昂的頭，市場(chǎng)正式平息。

 

　　目前市場(chǎng)行情

　　現(xiàn)在的廈門(mén)行情，已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整階段，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，入市意愿較低。

　　與其它一二線城市一樣，廈門(mén)成交量今年也在明顯下降，據(jù)樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，2017年1-11月份，廈門(mén)二手房累計(jì)成交面積355.4萬(wàn)平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累計(jì)成交面積260.7萬(wàn)平方米，同比下降47%。

　　量在價(jià)先，長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有量，價(jià)格就難抗住，島外的成交價(jià)大多回調(diào)了15%-20%。新房開(kāi)盤(pán)去化率也不高，能達(dá)到7成就算不錯(cuò)了。下面是廈門(mén)當(dāng)?shù)仃P(guān)注市場(chǎng)的幾個(gè)購(gòu)房者跟我反饋的情況。

　　購(gòu)房者1、我最近一直在關(guān)注房?jī)r(jià)，主要看了島外的集美新城，因?yàn)槭赘队邢?，所以重點(diǎn)看了橡樹(shù)灣一期，中航城c區(qū)，中交和美新城的兩房，不管是兩房還是三房，相較三四月份，基本都降了15%，4月份航城c區(qū)300萬(wàn)，現(xiàn)在245萬(wàn)，比較差的237可以成交。還有個(gè)盤(pán)離地鐵1公里，89平，之前310萬(wàn)，現(xiàn)在260萬(wàn)，在考慮要不要入手，我們雖然是剛需，置辦婚房，但也不著急，19年才結(jié)婚。價(jià)格其實(shí)是這兩個(gè)月才開(kāi)始松動(dòng)的，我覺(jué)得還只是開(kāi)始，以后會(huì)跌更多，怕現(xiàn)在入市還太早，但又怕漲。

　　購(gòu)房者2、在海滄區(qū)天湖城有一套94平米的兩房，三月份因?yàn)樾星樘偪駴](méi)有賣(mài)出去，當(dāng)時(shí)掛370萬(wàn)，現(xiàn)在掛378萬(wàn)，但看房量很少?zèng)]有賣(mài)出去，不敢輕易調(diào)價(jià)，想置換到海滄雙十學(xué)位，周邊的綠苑新城，維多利亞單價(jià)都要4.3萬(wàn)，業(yè)主價(jià)格沒(méi)有松動(dòng)，所以自己也不想調(diào)價(jià)賣(mài)，但不降價(jià)又賣(mài)不出去。

　　購(gòu)房者3、我6月份賣(mài)了一套島內(nèi)蓮花廣場(chǎng)附近的房子，掛了三個(gè)月只有4個(gè)人過(guò)來(lái)問(wèn)，別人掛的單價(jià)均價(jià)52000，中介說(shuō)我的48000一定可以賣(mài)掉，結(jié)果38000成交。選擇掛八萬(wàn)的房子，如果比較急變現(xiàn)，實(shí)際成交有7萬(wàn)就不錯(cuò)了。

　　購(gòu)房者4、集美新城4月份是虛高的，其他成熟的小區(qū)，價(jià)格還比較穩(wěn)，比如集美大橋橋頭的泉水灣，89平，都要340左右，那個(gè)小區(qū)現(xiàn)在普遍是280，4月份的是320萬(wàn)左右，我準(zhǔn)備跟房東砍價(jià)到260，這個(gè)價(jià)格接近16年年底的價(jià)格，但是很糾結(jié)的是，如果房東到了這個(gè)價(jià)格，我要不要現(xiàn)在買(mǎi)，一個(gè)是稅，另一個(gè)是難以預(yù)估房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　購(gòu)房者5、好地段好學(xué)區(qū)的沒(méi)有降價(jià)，其他比較差的有降，真正自住的業(yè)主不急賣(mài)的都沒(méi)有降價(jià)，降價(jià)主要是投資客急賣(mài)的，一個(gè)樓盤(pán)一兩套比較低價(jià)的筍盤(pán)。

　　廈門(mén)有個(gè)房企告訴櫻桃大房子（ytdfz8），他們?cè)趰u外賣(mài)的一個(gè)樓盤(pán)，是2014年拍的地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)是1.4萬(wàn)/平米左右，當(dāng)時(shí)測(cè)算賣(mài)2萬(wàn)才稍微有點(diǎn)利潤(rùn)，但等到2016年初，他們拿預(yù)售證時(shí)，就按2.5萬(wàn)/平米開(kāi)盤(pán)了，行情好了，大家都搶著要，賣(mài)到今年已經(jīng)漲到了3.5萬(wàn)/平方。

　　根據(jù)這個(gè)房企的統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房者中，大概30%是自住，包括首套和換房的，70%是投資炒房的，一種是打算以后來(lái)住，一種是純投資，投資客中有50%是拿到預(yù)售證后準(zhǔn)備賣(mài)。

　　而購(gòu)房群體來(lái)源，有60%是來(lái)自福建省內(nèi)，特別是臨近的泉州、漳州，有錢(qián)人都喜歡來(lái)廈門(mén)買(mǎi)房，其他地級(jí)市的雖然可能不是住，但打算子女將來(lái)可能來(lái)廈門(mén)讀書(shū)需要住，還有40%是外省，山東、東北人打算將來(lái)來(lái)廈門(mén)養(yǎng)老。

　　連房企自己都承認(rèn)，從廈門(mén)的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲的有點(diǎn)離譜，廈門(mén)經(jīng)濟(jì)支撐不起這么高的房?jī)r(jià)，只不過(guò)大家覺(jué)得島內(nèi)的土地面積有限，也沒(méi)什么新盤(pán)可賣(mài)了?，F(xiàn)在島外新房?jī)r(jià)格維持在3-3.5萬(wàn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)力還是比較強(qiáng)，但有價(jià)無(wú)市，成交量不大。

　　“因?yàn)橹跋牧诉^(guò)多需求和資金，但我們整個(gè)盤(pán)貨值只剩下一棟了，成本利潤(rùn)都回來(lái)了，剩下一棟是純利潤(rùn)，可賣(mài)可不賣(mài)，所以就等著慢慢賣(mài)吧。”上述房企說(shuō)。

　　現(xiàn)在最難受的是2016年高峰期拍出的地王。由于市場(chǎng)低迷，房企都在拖延動(dòng)工，去年七八月拍出的樓面地價(jià)都是3萬(wàn)多，算上資金成本、稅收、建安和營(yíng)銷(xiāo)等成本，至少要賣(mài)到4萬(wàn)多才能保本，但這些地王周邊的二手房?jī)r(jià)格也只有3-3.5萬(wàn)，現(xiàn)在受政府限價(jià)，按周邊二手房?jī)r(jià)格開(kāi)盤(pán)，房企肯定要虧本，但即使政府不限價(jià)，房企賣(mài)到4萬(wàn)多，也不一定有市場(chǎng)，所以地王們，普遍換上了開(kāi)工拖延癥，能拖就拖，拖不了就挖幾下，做做樣子。

　　現(xiàn)在廈門(mén)的土拍市場(chǎng)，房企不再頭腦發(fā)熱了，12月1日集美和翔安出讓的兩宗地，起拍價(jià)2萬(wàn)，上限價(jià)3萬(wàn)，但最終的成交樓面價(jià)只有2.5萬(wàn)和2.6萬(wàn)/平米，連上限價(jià)都沒(méi)有達(dá)到，跟去年動(dòng)輒3萬(wàn)多的樓面價(jià)相比，一平米下降了1萬(wàn)。

 

　　未來(lái)走向

　　不可否認(rèn)，廈門(mén)是福建最有魅力的一個(gè)城市，時(shí)隔幾年，我這次去感覺(jué)變化也挺大，環(huán)島風(fēng)景美得讓我想常?。ㄖ徊贿^(guò)工作怎么辦呢？廈門(mén)沒(méi)多少工作機(jī)會(huì)），沙灘、綠化堪稱(chēng)全國(guó)一流，這個(gè)季節(jié)的氣溫跟深圳差不多，跟省會(huì)城市福州相比，常住人口數(shù)不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微強(qiáng)那么一點(diǎn)點(diǎn)，但一點(diǎn)多的增速，也已經(jīng)算非常慢了，深圳這2年的人口增速還有五六個(gè)點(diǎn)。

　　廈門(mén)調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

　　廈門(mén)調(diào)研：居民杠桿率全國(guó)第一！房?jī)r(jià)已下跌15%！

　　廈門(mén)吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龍巖三市。北部城市的人更青睞福州。整個(gè)福建省人口是3834萬(wàn)人，泉州850萬(wàn)，是福建第一大城市，泉州的房?jī)r(jià)因?yàn)橄旅驵l(xiāng)縣的人來(lái)買(mǎi)也漲瘋了，漳州496萬(wàn)，龍巖259萬(wàn)，這三個(gè)地方有錢(qián)的老板們，都喜歡去廈門(mén)買(mǎi)房占坑，所以也導(dǎo)致廈門(mén)樓市的投資比例較高。

　　外來(lái)投資者的比例一高，一旦限購(gòu)限貸，市場(chǎng)的波動(dòng)就會(huì)比較大，因?yàn)檫@些人不是真正的剛需，市場(chǎng)漲時(shí)他們會(huì)蜂擁而上，退潮時(shí)就銷(xiāo)聲匿跡了。這一點(diǎn)跟以前的海南非常像，現(xiàn)在海南買(mǎi)房的大多是養(yǎng)老自住需求為主，投資客已經(jīng)被上一輪泡沫破滅洗刷的不多了。

　　福建跟浙江很像，民間借貸非常發(fā)達(dá)，借錢(qián)投資的觀念非常深厚，廈門(mén)人非常喜歡利用杠桿投資。

　　截至2017年10月份，廈門(mén)的住戶存款余額是2289.8億元，住戶貸款余額是4202.7億元，居民資金杠桿率高達(dá)183.5%，2015年是133%，2016年163%。居民杠桿率位列全國(guó)第一，甚至比深圳還高。

　　杠桿越高，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)就越大，因?yàn)楦吒軛U是依賴(lài)于寬松的貨幣環(huán)境，只要信貸收緊，市場(chǎng)就會(huì)明顯感覺(jué)不適，廈門(mén)房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整就是基于此。

　　溫州就是前車(chē)之鑒，老板們喜歡借錢(qián)投資，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)好，一切都不成問(wèn)題，一旦企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)出問(wèn)題，就會(huì)釜底抽薪，元?dú)獯髠詼刂莸竭@一輪房?jī)r(jià)回升都不算大，溫州老板們已經(jīng)被房子傷害太深了。

　　廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)跟深圳比差了幾個(gè)檔次，除了旅游業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)算不上發(fā)達(dá)，別說(shuō)跟一線比，就是跟杭州比，工作機(jī)會(huì)也差了很多，但廈門(mén)房?jī)r(jià)比杭州還高！深圳人均GDP是18萬(wàn)元，廈門(mén)不到10萬(wàn)，如果說(shuō)面積小，深圳也只比廈門(mén)多300平方公里，常住人口是廈門(mén)的三倍，人口的吸附力是廈門(mén)的四五倍，我之前老說(shuō)深圳的房?jī)r(jià)被透支了，如果跟廈門(mén)比，深圳都健康多了。

　　我這一次去廈門(mén)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮也來(lái)了，他跟我們說(shuō)，廈門(mén)的房?jī)r(jià)收入比，比深圳的還高，至于房?jī)r(jià)是否更不合理，郁亮就不方便說(shuō)了。

　　決定性的因素，還是取決于未來(lái)房貸利率如何走，這個(gè)就跟全國(guó)和國(guó)外的大環(huán)境有關(guān)了，如果持續(xù)上調(diào)，銀行貸款持續(xù)收緊，廈門(mén)的房?jī)r(jià)調(diào)整，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，因?yàn)檫@一輪漲的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很簡(jiǎn)單的道理。

　　房?jī)r(jià)到達(dá)一個(gè)新的高度后，市場(chǎng)需要時(shí)間休整，如果靠的是自有資金，像北京和上海，杠桿率就很低，頂多是掏光了全家儲(chǔ)蓄，跌了也不至于要斷供，但如果是依賴(lài)借貸來(lái)投資，市場(chǎng)打雷下雨就會(huì)難以承受。

　　據(jù)廈門(mén)的房企透露，廈門(mén)的購(gòu)房者中，至少有20%的人，首付要靠消費(fèi)貸，首付貸這些助力。

　　短期而言，影響廈門(mén)樓市的還有一個(gè)因素，廈門(mén)地稅局已經(jīng)發(fā)了通告，為加強(qiáng)廈門(mén)存量房交易稅收征管，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，決定自2018年1月1日起，調(diào)整更新存量房交易計(jì)稅評(píng)估價(jià)。評(píng)估價(jià)上調(diào)，也就意味著交稅更多了，買(mǎi)房成本又多了，勢(shì)必進(jìn)一步影響成交量。

 

　　后記

　　真的感慨，這個(gè)社會(huì)已經(jīng)不正常了。走到哪里隨便一聊，奮斗的目的都是為了買(mǎi)房子。

　　我在五緣灣游蕩看房時(shí)，跟一個(gè)貴州的大叔問(wèn)路時(shí)聊起，他來(lái)廈門(mén)打工，一天可以賺兩百多塊，一年存三四萬(wàn)，就是想在他們老家鎮(zhèn)上買(mǎi)個(gè)房子，為了孫子讀書(shū)，不想在農(nóng)村山上，生活也不方便。因?yàn)橘I(mǎi)不起大城市的，只能退而求其次，鎮(zhèn)上房子1680一平米，買(mǎi)個(gè)商鋪價(jià)格四千多塊一平米。

　　我在回深圳的車(chē)上，旁邊坐著一個(gè)女生，還在讀研究生，就想著畢業(yè)后怎么買(mǎi)房子的事了，她想留在上?；蛘呱钲?，父母的積蓄可以夠她在老家買(mǎi)個(gè)房，但買(mǎi)一線的房子還是吃力。

　　這真是一個(gè)病態(tài)的社會(huì)，學(xué)習(xí)不是為了以后實(shí)現(xiàn)自己的理想，奮斗不是為了過(guò)上美好的生活，殊途同歸，全部為了買(mǎi)房子。人們已完全被房子扭曲了個(gè)人的價(jià)值觀。

　　暴漲過(guò)的房?jī)r(jià)，如果不狠狠摔一跤，誰(shuí)還會(huì)安于干事業(yè)呢？讓我們一起靜候廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌！